풍부한 미래가치 보유
부동산 가치 상승 요인
- 1. 고등지구 입주완료
- 2. 성매매집결지 정비사업
- 3. 군 공항 이전
- 4. 팔달3구역 재개발
- 5. 도시재생뉴딜사업
대상지는 현재 시점에도 경기도 교통의 중심이며, 주변 대규모 환경개선 및 재개발 사업이 진행중인 지역으로 발전 가능성이 매우 높습니다.
고등지구 주거환경개선 사업
대상지 100m 내에 위치한 고등지구 입주 및 준주거 용지분양 완료로 약 9,694세대, 30,000명의 배후인구가 유입될 예정입니다.
| 구분 |
내용 |
| 위치 |
경기도 수원시 팔달구 고등동, 화서동 일원 |
| 면적 |
362,871.7㎡ (109,769평) |
| 분양세대 |
수원역 푸르지오자이 |
4,086세대 |
| 기업형 임대주택 |
285세대 |
| 행복주택 |
500세대 |
| 준주거지역 택지공급 |
약 4,823세대 (도시형생활주택 세대면적 약 8평 기준) |
| 공급세대 |
4,086+285+500+4,823
= 약 9,694 세대 공급 추정 |
| 유입인구 |
(4,086+285+500) x 3명 + 4,823 x 3명
= 약 30,000 명 유입 추정 |
고등지구 주거환경개선 사업 용지 분양
고등지구 내 준주거 용지 중 가장 큰 규모인 C-2 블록(4,500평)은 평당가 5,600만원 수준에 낙찰되었습니다.
(단위:천원)
| 구분 |
면적(평) |
평당가 (낙찰가) |
낙찰일 |
| 준주거 |
4,491 |
55,967 |
2020.11.27. |
민간개발사업 (팔달 3구역 재개발사업)
대상지 인근 팔달 3구역 재개발 관련 소송이 올해 4월 대법원 판결 확정 이후 사업이 정상화 되어, 2026년 6월 입주를 목표로 추진 중입니다.
◈ 사업 개요
| 구분 |
내용 |
| 위치 |
수원시 팔달구 고등동 94-1 일원 |
| 시공사 |
대우건설, GS건설 |
| 대지 면적 |
49,762.3㎡ (15,068평) |
| 규모 |
아파트 16개동 / 15층 |
◈ 분양 세대수
(단위:㎡)
| 구분 |
공급면적 |
전용면적 |
세대수 |
| 분양 |
123.30 |
59.92 |
281 |
| 124.76 |
59.94 |
228 |
| 122.93 |
59.76 |
93 |
| 151.32 |
74.62 |
223 |
| 168.42 |
84.39 |
232 |
| 194.47 |
99.79 |
30 |
| 임대 |
89.46 |
39.91 |
36 |
| 98.07 |
43.82 |
48 |
| 합계 (임대 세대 포함) |
1,171 |
성매매집결지 정비사업
수원시는 2021.05. 성매매집결지 폐쇄 이후 다양한 정비사업을 활발하게 진행하고 있으며, 성매매집결지 일원을 ‘수원역 중심 상업·업무지구’로 개발하기 위해 민간사업자의 사업제안에 대해 적극 검토의사를 밝혔습니다.
- ㆍ2021년 05월 성매매집결지 폐쇄완료
- ㆍ복합고밀화 사업 진행중
- ㆍ수원역세권 성매매집결지 미래비젼 발전 구성 용역 진행중
성매매집결지 고밀개발 사례 및 계획
서울,경기 수도권 지역의 성매매집결지는 현재 개발이 완료 되었거나 개발이 예정되어 있습니다. 대상지는 용적률 700~1,000% 규모로 초고층(청량리 롯데캐슬의 경우 65층) 주거타운으로 개발될 가능성이 높습니다.
도시재생뉴딜사업
수원역 및 로데오거리 주변은 ‘매산동 도시재생뉴딜사업’이 진행중 입니다. 이를 통해 청년인구 유입 확대, 상권활성화, 환경개선 등의 효과가 예상됩니다.
| 구분 |
내용 |
| 사업명 |
매산동 도시재생뉴딜사업 |
| 지역 |
팔달구 매산로1가 105번지 일원 |
| 면적 |
59,835평 |
| 기간 |
2018년 ~ 2042년 (7개년) |
| 사업비 |
250억 원 (국비 150억 원, 도비 30억 원, 시비 70억 원) |
| 비전 |
相商, 相生(상상, 상생)을 통한 중심지 기능 회복 |
| 목표 |
상업지역 활력 회복+주거지 생활환경개선=원도심 활력 회복 |
군 공항 이전
수원 군 공항은 이전이 확정되었으며, 현재 (예비)후보지가 확정되었습니다. 공항 이전 완료 시 고도제한 해제에 따른 용적률 상향, 개발압력 증가로 대상지는 60층 이상 고밀개발이 가능할 것으로 보입니다.
- 군 공항 이전으로 높이제한(45m) 해제 및 일반상업지역 용적률 적용
- 청량리, 용산 성매매집결지 개발 사례 → 용적률 1,000% 및 65층 이상 초고층 재건축
◈ 진행사항
| 일시 |
내용 |
| 2015.06 |
군 공항 이전건의 타당성 승인 |
| 2017.02 |
군 공항 예비 이전 후보지 발표(화성시 화옹지구 일원) |
| 2018.10.29 |
‘군 공항 이전 및 지원에 관한 특별법 일부개정법률안’ 김진표의원 대표발의 |
| 2019.10.31 |
‘군용비행장·군사격장 소음방지 보상 및 주변 지역 지원 관련 법률안’ 국회 본 회의 통과.(소음 80웨클 이상 지역 주민들에게 소음 피해 보상 내용) |
| 2021.08.30 |
국토부, 제3차 신규 공공택지 추진계획 발표 [(가칭)화성진안 신도시 등]
- - 수원 군공항과 삼성전자 사이의 452만㎡, 29,000호 주택 공급 예정
- - 수원시와의 접경지, 군 공항 소음문제가 발생. 이전 논의 재점화
|
| 2021.11.25 |
‘경인서 지하화‘… 민주당, 구로역 등 대규모 주택부지 검토
- - 이재명 후보 선대위는 수원공군비행장의 주택 부지 활용방안 검토
|
| 2021.12.01 |
‘집창촌 폐쇄‘ 일궈낸 수원시, 숙원 ‘군공항 이전‘ 행정력 집중 |
| 2022.07. |
국토부경기남부 민간공항 계획수립 |
| 2022.12. |
국토부경기남부 민간공항 건설 연구 용역 발주 |
화성진안 신도시 지정
2021.08.30. 국토교통부는 3차 신규 공공택지 추진계획을 발표, 수원 군 공항 바로 옆 ‘화성진안‘ 신도시에 2만 9,000호의 주택이 공급될 예정입니다. 화성진안 신도시는 비행안전 4,5,6구역에 해당되어 30~45m 범위로 고도제한을 받게 되어, 군 공항 미 이전시 택지로서 가치가 상당히 떨어지게 됩니다. 2022년 지구 지정, 2023~2025년 토지보상 절차 진행, 2026년 부터 순차적으로 택지/주택 분양 예정으로 2026년 이내 군 공황 이전 가능성 높습니다.
◈ 비행안전구역 상세정보
| 속성 |
정보 |
| 고도제한 해발 높이 |
58.21 ~ 63.21 m* |
| 활주로 기본표면 해발높이 |
26.21m |
| 비행안전제4구역(전술) / 비행안전제5구역(전술) |
|
* 군사기지 및 군사시설 보호법 제10조 제2항에 따라 45m 높이 이내 건축 가능
◈ 비행안전구역 상세정보
| 속성 |
정보 |
| 고도제한 해발 높이 |
121.21 ~ 125.21 m * |
| 활주로 기본표면 해발높이 |
26.21m |
| 비행안전제6구역(전술) |
|
* 군사기지 및 군사시설 보호법 제10조 제2항에 따라 45m 높이 이내 건축 가능
군소음보상법
‘현 수원지역 군공항 소음 관련하여 연 인원 72만명이 140건 소송을 진행하고 있습니다.
‘군용비행장 군사격장 소음방지 보상 및 주변 지역 지원 관련 법률안‘ 시행 시 막대한 보상금액 등 경제적 이슈 발생 → 군 공항 이전 기틀 마련
◈ 군 공항 이전 향후 전망
- 신규 군 공항 기존의 2.7배 면적으로 신설하여 소음 완충 효과 및 고도제한 피해해소 등 경제적 이슈 해결
- 군 공항 이전부지 약 160만평부지에 도시개발 사업 진행 예정
- “수원 군 공항 종전부지 가치상승에 따른 미래전략 연구 용역“
- 2014년 사업비 7조 산정 되었으나 2021년 사업비는 20조원으로 추청 됨
- 경기남부통합공항으로 종합계획이 변경
- 종합적 요인들을 평가해서 정확한 사업비를 계산하고자 함
2020.11.27. 시행된
“군용비행장•군사격장 소음 방지 및 피해 보상에 관한 법률”
(약칭:군소음보상법)에 따른 2021년 보상금 지급대상 및 금액은,
약 51,635명, 186억원으로 추정됨
[군소음 피해주민 개인별 보상금 지급한다]
- 소음대책지역 90개소 지정을 의결
- 2022년부터 매년 1·2·3종 구역별로 1인당 월 6만원에서 3만원까지 소음 피해 보상금을 지급
- 소음대책지역 주민들은 소송을 제기하지 않아도 신청에 의해 보상금을 매년 정기적으로 지급
[출처] 국방부 보도자료 2021.12.16.
◈ 군소음보상법
- 군소음보상법 : 2020. 11. 27. 시행
- 보상금 지급신청 : 매년 2월 말일까지 시장,군수,구청장에게 제출
- 보상금 지급기한 : 보상금 지급을 신청한 해의 8월 31일까지
- 소음대책지역의 구역별 소음영향도 기준(시행령 제2조 제1항)
*군용비행장
- ① 제1종 구역 : 소음영향도(WECPNL) 95 이상
- ② 제2종 구역 : 소음영향도(WECPNL) 90 이상 95 미만
- ③ 제3종 구역
가. 대구광역시, 광주광역시, 수원시에 소재한 군용비행장 : 소음영향도(WECPNL) 85 이상 90 미만
나. 세종특별자치시, 강릉시, 군산시, 서산시, 오산시, 원주시, 청주시, 충주시, 평택시, 예천군에 소재한 군용비행장 : 소음영향도(WECPNL) 80 이상 90 미만
(이하 생략)
- 소음피해 보상금 지급대상 및 산정기준(시행령 제11조)
보상금 지급하려는 해의 전년도 1월 1일부터 12월 31일까지의 기간 중 소음대책지역에 주민등록지를 두고 실제 거주한 사실이 있는 사람
- ① 제1종 구역 : 월 6만원
- ② 제2종 구역 : 월 4만 5천원
- ③ 제3종 구역 : 월 3만원
초광역 역세권
수원역은 지하철 1호선, KTX/경부선, 수인분당선, GTX(예정)가 연결된 경기도 내 최대규모의 교통허브 기능을 가진 대규모 역세권 상권 입니다.
※ 경기 최대규모 교통허브
- KTX, GTX(계획), 수인분당선, 국철 1호선, 경부선 일반철도를 이용할 수 있는 경기 최대 초광역 KTX 환승역
- 수원발 KTX(’24년), 수원 트램1호선(‘25년) 등 추가 확장 개발 예정
- 2026년 GTX-C 개통 시 수원에서 강남까지 26분 소요
- GTX-C노선 등 광역철도망과 102개 버스 노선 교차지역으로 2025년까지 환승센터를 완공할 계획
※ 수원역세권 개발계획
- 22년 수원 역세권 개발 마스터플랜 수립 용역 발주 예정(수원시)
- 역세권 1·2지구 개발, 수원역 동측 환승센터 조성으로 활성화 도모
- 주거지 추가 개발 및 접근성 확대로 신규 유동인구 증가 전망
※ 대규모 주거단지 및 쇼핑몰타운
- 고등지구 및 인접 지역 재개발로 대규모 세대 입주 예정
- 롯데몰, AK플라자, KCC몰 등 쇼핑몰이 밀집된 생활환경
- 매산동 도시재생뉴딜사업으로 집창촌 철거 및 주거환경 개선
※ 화성 군공항 이전 계획
- 2017년 수원군공항 이전 단독후보지 선정 (화성 화옹지구)
- 제6차 공항개발 종합계획 내 경기남부 민간공항 건설 계획 수립
- 이전 시 고도제한 완화 및 종전부지 개발로 지역 가치 상승 전망
주거 공급 확대
대상지는 다수의 주거개발계획과 함께 군공항 이전, 도시재생뉴딜사업, 역세권 개발사업 등 다양한 개발 호재의 중심에 위치하고 있어, 대규모 배후인구를 확보하고 높은 잠재가치를 보유하고 있습니다.
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